26.01.2026
připravila: Anna Martinková

Pražský trh s novými byty má za sebou nejúspěšnější rok za celou dobu, kdy se vedou prodejní statistiky. Celkem se loni v metropoli prodalo 7 800 nových bytů, meziročně o 8 % více. Historických maxim dosahují i ceny, které se již přiblížily hranici 180 tisíc Kč/m2. Naproti tomu nabídka bytů meziročně o 10 % poklesla a nadále absolutně nedostačuje potřebám trhu. Vyplývá to z tržní analýzy developerských společností Central Group, Skanska a Trigema.

V loňském roce se v Praze prodalo celkem 7 800 nových bytů, což představuje meziroční nárůst přibližně o 8 %. Jedná se tak o nový prodejní rekord, který o téměř 5 % překonal i enormní poptávku z roku 2021, kdy se prodalo 7 450 bytových jednotek. Ve srovnání s roky 2022 a 2023, kdy bytový trh téměř zamrzl, se jedná o téměř dvojnásobný nárůst. Poprvé v historii se také v Praze prodalo dva roky po sobě více než 7 tisíc nových bytů. V samotném čtvrtém čtvrtletí loňského roku se v metropoli prodalo 1 800 nových bytů.

Foto: Analýza Central Group, Trigema, Skanska Residential

Historicky nejsilnější zájem o bydlení v hlavním městě podpořilo několik klíčových faktorů. Jedním z těch hlavních bylo postupné snižování úrokových sazeb hypoték až k současné úrovni okolo 4,5 %, což vedlo i k dosažení druhého nejvyššího objemu poskytnutých hypoték v historii. Podle ČBA Hypomonitor celkový objem nových hypoték loni dosáhl 321 miliard Kč, meziročně o 41 % více.

Mezi další faktory patřil také nejistý vývoj na akciových trzích, který především v první polovině roku vedl část domácností i investorů k přesunu finančních prostředků do nových bytů jako stabilní formy uložení kapitálu. Dále také postupné zlepšování tuzemské ekonomické situace, ale i tlak způsobený pokračujícím růstem cen nových bytů a klesající nabídkou. Svou roli sehrála rovněž odložená poptávka z let 2022–2023, kdy část kupujících vyčkávala s nákupem na příznivější podmínky.

Nejvíce nových bytů se v posledním čtvrtletí prodalo v městském obvodu Praha 9 (cca 23 %). Z hlediska dispozic zůstávají jednoznačně nejžádanější byty 2+kk, které se na celkových prodejích dlouhodobě podílejí více než 40 %, a také garsoniéry, které tvořily téměř 30 % všech prodaných bytů.

„Téměř osm tisíc prodaných bytů loni v Praze je zcela rekordní výsledek. Trh ale stále brzdí dlouhodobě nefungující povolování nových staveb. A v posledním roce je také velkým problémem zcela neadekvátní růst cen stavebních dodavatelů. Je nutné, aby se přehřáté stavebnictví zklidnilo a dodavatelské ceny se snížily. Jinak ceny připravovaných bytů poletí dále nahoru,“ říká Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.

Ceny bytů překonávají maxima, meziročně rostou o 11 %

Během čtvrtého čtvrtletí loňského roku pokračoval růst průměrných cen nových bytů, které opět překonaly dosavadní maxima jak u nabídkových, tak i u prodejních cen. Průměrná nabídková cena dosáhla 177 631 Kč za m², a to představuje meziroční nárůst o 9 %. Stejný trend byl patrný také u průměrných prodejních cen, které vzrostly na 174 375 Kč za m², meziročně o 11 % více.

Foto: Analýza Central Group, Trigema, Skanska Residential

Za růstem cen stojí mnoho faktorů. Rostou zejména náklady na stavební práce, a to především v důsledku nedostatku kvalifikovaných pracovníků ve stavebnictví, ale také ceny stavebních materiálů a výrazněji zdražily i stavební pozemky. Zvyšují se rovněž další související služby a na vysokých úrovních zůstávají také ceny energií. Nejpodstatnějším faktorem ale zůstává dlouhodobá nerovnováha mezi velmi silnou poptávkou a nedostačující nabídkou. Tu nadále brzdí nefunkční povolování nových staveb a zpožděná digitalizace povolovacích procesů.

Nejnižší průměrné prodejní ceny nových bytů v Praze dlouhodobě zůstávají v Praze 9, kde se aktuálně pohybují kolem 163 tisíc Kč za m². Naopak nejvyšší ceny vykazuje Praha 2, kde průměrná cena přesahuje 233 tisíc Kč za m².

Z pohledu dispozic dosahují nejnižších průměrných prodejních cen byty 2+kk a 3+kk, u kterých se cena pohybuje kolem 169 tisíc Kč za m². Naopak nejvyšší průměrné ceny vykazují garsoniéry a prostorné byty 5+kk, kde se průměrná prodejní cena pohybuje nad hranicí 180 tisíc Kč za m².

„Z pohledu cen nejde o krátkodobý výkyv, ale o pokračování dlouhodobého trendu. Trh se potýká s kombinací dlouhodobě nedostatečné nabídky a stále rostoucí poptávky, kterou podporuje pomalá výstavba a příznivé ekonomické prostředí, mimo jiné související s růstem reálných mezd a s odloženou poptávkou v posledních letech. Pokud se nepodaří zrychlit povolování nových projektů, tlak na další růst cen bude pokračovat i nadále. Stejně jako banky dnes pracují s očekáváním dvouciferného růstu objemu hypoték, nelze vyloučit, že podobnou dynamiku uvidíme i u růstu cen za nové bydlení,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema.

Deficit nabídky se dál prohlubuje

Ke konci loňského roku bylo v nabídce přibližně 5 150 nových bytů, což představuje meziroční pokles o téměř 10 %. Nejvyšší nabídka nových bytů dlouhodobě zůstává v Praze 9, která tvoří zhruba čtvrtinu celého trhu. Následují Praha 5 se zhruba pětinovým podílem a Praha 10, která tvoří přibližně 18 % na celkovém počtu volných jednotek.

Takto nízká úroveň nabídky byla v Praze zaznamenána naposledy v roce 2022, kdy se trh postupně zotavoval po téměř úplném vyprodání v roce 2021. Od té doby se nabídka pohybuje kolem svého dlouhodobého průměru (5 500 bytů), který je ale výrazně pod potřebami trhu.

Foto: Analýza Central Group, Trigema, Skanska Residential

Doplnění nabídky nových bytů dlouhodobě brzdí nefunkční povolovací procesy a nedotažená digitalizace stavebního řízení. Tristní stav povolování nové výstavby potvrzují také poslední data Českého statistického úřadu. V Praze bylo od ledna do listopadu loňského roku povoleno pouze 5 280 nových bytů, a to představuje meziroční pokles o téměř 17 %. Přitom i podle IPR Praha by hlavní město mělo pro uspokojení poptávky povolovat a stavět minimálně 10 000 nových bytů ročně s ohledem na růst populace a pokračující trend urbanizace.

Vzhledem k přetrvávajícím problémům spojeným s novým stavebním zákonem a související digitalizací nelze ani v roce 2026 očekávat výraznější pozitivní obrat tohoto trendu. Dlouhodobá nerovnováha mezi velmi silnou poptávkou a nedostatečnou nabídkou tak bude i nadále vytvářet tlak na růst cen.

"Nabídka nových bytů v Praze byla ke konci roku 2025 ještě nižší než její dlouhodobý průměr, kolem kterého se pohybuje již od roku 2022, a zůstává tak výrazně pod reálnými potřebami trhu. Doplňování nabídky dlouhodobě brzdí nefunkční povolování nové výstavby, přičemž další vývoj bude ovlivňovat také nedostatek vhodných pozemků i kapacit ve stavebnictví. Ke zlepšení situace by mohlo dojít nejdříve po roce 2027 v souvislosti s plánovanými úpravami nového stavebního zákona a očekávaným přijetím Metropolitního plánu. Přetrvávající nerovnováha mezi velmi silnou poptávkou a nedostatečnou nabídkou bude nadále vytvářet tlak na růst cen,“ uvádí Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.