Rozhovor: Jak na vlastní bydlení?

Rok 2017 přinesl zásadní změny týkající se dostupnosti hypotečních úvěrů. Ceny bytů nadále stoupají a podmínky pro získání hypotéky jsou přísnější. Jaký můžeme očekávat další vývoj? Porostou úrokové sazby a kdy je nejvhodnější čas pořídit si vlastní bydlení? Na nejčastější dotazy odpovídá Marek Petráš z České spořitelny, produktový manažer s dlouholetou praxí v oblasti poskytování hypoték.

07.02.2018 Komerční sdělení , Edita Erbsová, Foto: archiv redakce

Vyplatí se pořídit si vlastní bydlení co nejdříve nebo je lepší vyčkat, až se situace kolem zvyšujících se cen bytů ustálí?

Ideální konstelace byla zhruba před dvěma až třemi lety, kdy ceny nemovitostí i sazby hypoték byly nízko. Nyní cena nemovitostí vyrostla a úrokové sazby se pomalu začínají zvedat. Do toho přichází ČNB s omezením poskytování hypoték. Developeři mají navíc kvůli náročnému administrativnímu procesu při povolování výstavby ztíženou situaci ohledně výstavby nových bytů. Poptávka po nemovitostech tak u nás stále překračuje nabídku a ceny nemovitostí rostou. V tuto chvíli nám mohou připadat drahé, ale v dlouhodobějším horizontu (například za dva až tři roky) může letošní koupě bytu nakonec vyjít jako velmi výhodná, a to zejména ve větších městech. Pro výraznější korekci cen nemovitostí by totiž bylo třeba uvést najednou na trh větší množství bytů, například pět tisíc, nicméně to vzhledem ke zdlouhavému povolování nové výstavby není reálné. Pro představu, za rok 2017 byla zahájena výstavba ani ne dvou tisíc bytů. Více se stavělo i v letech krize po roce 2008. Ceny novostaveb tak stoupají a jejich nedostatek táhne nahoru i ceny starších bytů a tím i pronájmů.

Čeká nás v blízké době navýšení hypotečních úrokových sazeb až ke 4 %, nebo  předpokládáte spíše udržení sazby pod 3 %?

Současná nízká úroveň úrokových sazeb je výjimečná, sazby se stále ještě pohybují poblíž historicky nejnižších hodnot, dno ale máme již za sebou a sazby začaly růst. Očekávám, že v budoucnu půjdou úrokové sazby nahoru, hovoří pro to řada ekonomických ukazatelů. Nebude to zřejmě prudký, ale spíše postupný růst. Domnívám se tedy, že za 3 roky úrokové sazby hypoték ona 3 % překonají.

Je výhodné fixovat úrokovou sazbu pohybující se kolem 2 % na delší období?

Vzhledem k tomu, že očekávám růst sazeb, volil bych delší fixaci, klidně na 8, 10 či 15 let. Díky novému zákonu o spotřebitelském úvěru můžete hypotéku mimořádně doplatit bez sankce při mnoha příležitostech (např. vložit jednou za rok až 25 % hodnoty hypotečního úvěru). Fixace vlastně v ničem neomezuje. Naopak, máte na zvolenou dobu jistotu, že se vám splátka nezmění, a můžete tak lépe plánovat rozpočet své domácnosti.

Zruší ČNB v budoucnu doporučení neposkytovat 100% částku potřebnou na koupi nemovitosti?

Nemyslím si. Hypotéky byly nejprve omezeny na 95 % a poté na 90 % hodnoty nemovitosti. Navíc hypotéky v pásmu 80 % až 90 % hodnoty nemovitosti mohou v portfoliu banky činit jen určitý menší podíl a jsou poskytovány za vyšší úrokové sazby. Běžnou hypotékou se tak stala hypotéka do 80 % hodnoty nemovitosti. Znamená to, že zájemce o bydlení musí složit z vlastních zdrojů pětinu ceny nemovitosti, což při současných cenách není jednoduché, například u bytu za 5 milionů je třeba dodat 1 milion korun z vlastního. Dále byl naopak projednáván zákon, který by ČNB umožnil tyto hodnoty přímo stanovovat, nikoli doporučovat, jako je tomu nyní, a navíc uvádí i další omezující ukazatele. V posledním volebním období zákon nebyl přijat, v budoucnu se k němu zřejmě poslanecká sněmovna s dalšími úpravami vrátí.

Kdy se vyplatí financovat hypotékou byt, který chceme pouze pronajímat?

Uvažujete-li o koupi bytu na pronájem, je to ideální v situaci, kdy příjem z nájmu převýší splátku hypotéky nebo se jí aspoň vyrovná. Ale i v případě, že je splátka hypotéky vyšší, je možné kalkulovat s růstem ceny nemovitosti v čase. Při zvažování tohoto kroku je dobré promyslet všechny výhody a nevýhody. Výhodou může být vlastnictví nemovitosti jako jistota do budoucna. Nyní byt pronajímáte a v budoucnu vám zůstane třeba pro vaše děti. Případně si byt ponecháte na stáří, kdy se do něj přestěhujete bez starostí, že vám někdo zvýší nájem. Na druhou stranu je třeba při pronajímání nemovitosti počítat i s možnými riziky (nájemníci byt poničí, zůstane po nějakou dobu bez nájemníků, zvolíte špatnou lokalitu apod.). Nicméně vlastnictví nemovitosti chápu jako dobrou volbu také v extrémních situacích. I při pádu ekonomiky a poklesu cen nemovitostí budou totiž lidé potřebovat bydlet a nemovitost tak bude nadále generovat příjmy. Rád uvádím jako příklad situaci, která před několika lety nastala na Kypru. I v prostředí tržní ekonomiky tam z důvodu ekonomické krize byla část úspor obyvatel na účtech v bankách znárodněna. Kdo měl prostředky uložené v nemovitostech, znárodnění se vyhnul.

Jsou s vyřízením hypotéky spojené nějaké poplatky? Kolik například zaplatí klient za vedení účtu, výpisy z banky a další dokumenty týkající se hypotéky?

Hypotéky poskytujeme bez poplatku za vyřízení a správu úvěru. Výpisy jsou zdarma. Běžný účet je také možné mít zdarma. Klient hradí odhad nemovitosti, nicméně pro byty ve větších městech je možné zdarma vyhotovit on-line ocenění. Při vyřízení hypotéky je nutné hradit poplatky na katastru nemovitostí (1 000 Kč za vklad či výmaz), nicméně tento poplatek vybírá přímo katastrální úřad, nikoli banka. Podobně je třeba počítat např. s daní z převodu nemovitosti nebo například s cenou za projekt. Tyto výdaje ale nejsou spojeny přímo s hypotékou, nýbrž s nemovitostí jako takovou.

O jaké další údaje kromě úrokové sazby by se tedy měl zájemce o hypotéku zajímat?

Určitě by se měl zajímat o údaj RPSN (roční procentní sazba nákladů). Od loňského roku je povinné jej uvádět i u hypoték. Obsahuje vedle úrokové sazby i další náklady a poplatky spojené s úvěrem a umožní tak jednoduchým porovnáním lepší orientaci mezi různými nabídkami od jednotlivých bank. Za nejdůležitější ale pokládám dostatečnou zkušenost banky s poskytováním hypoték. Hypotéky je možné čerpat na mnoho účelů a řada zájemců má individuální požadavky na míru. Právě počet poskytnutých a tím i úspěšně vyřízených hypoték danou bankou vám dává jistotu, že pokud banka v minulosti vyřídila tisíce různých hypoték, má správně nastavené procesy a v pořádku a rychle tak vyřídí i vaši hypotéku.